Los vendedores me preguntan con frecuencia "¿Cuánto vale mi granja?" La mayoría asume que si la granja del vecino trajo un precio determinado, que su granja coincidirá con algo similar. No siempre es así.

Recientemente, dos granjas de Iowa se vendieron a 16 millas de distancia el mismo día y en el mismo condado. Todavía, los precios de venta finales estaban separados por millas. Una finca estaba ubicada en el lado oeste del condado y la otra en el este. La finca en el oeste contaba con un CSR2 (tasa de productividad) de 86,7, y el otro tenía un CSR2 de 85,6. La tierra de cultivo en el oeste era de 193 acres, y la granja en el este tenía 155 acres. Típicamente, la gente pensaría que dos granjas en el mismo condado vendidas el mismo día probablemente alcanzarían un precio similar. Estas dos fincas vendieron $ 3, 300 aparte. La finca en el este con el CRS2 más bajo se vendió por $ 11, 000 por acre, y la finca en el oeste se vendió por $ 7, 700 por acre.

Ubicación y Farmability

Entonces, ¿Por qué una granja trajo mucho más que la otra? Mi respuesta para eso es la ubicación y la facilidad de cultivo. La finca oeste tenía un arroyo que cortaba por el medio y dividía la finca en una mitad norte y una mitad sur con diferentes puntos de acceso. El arroyo también corría en ángulo a través de la granja, creando filas de puntos para el agricultor actual. Esa finca también tenía dos acres que se dividían en parte del terreno. Esto generó un costo para el comprador potencial en esa área, y pujan en consecuencia. La granja en el este era, Como he dicho, "cuadrado, plano, y negro." Esto facilita la agricultura y ahorra uno de nuestros productos básicos más importantes:el tiempo.

Al comparar las dos granjas, la mayoría de los vendedores dirían que son iguales. Después de investigar a qué se vendían las granjas en ese condado, Descubrimos que las granjas deberían alcanzar alrededor de $ 110 por punto de CSR. Esto significaría que ambas granjas valdrían $ 9, 350 a $ 9, 460 por acre. Todos los valores agrícolas comienzan en el mismo punto con un puntaje de productividad y promedios de precios de la tierra. Aquí es donde la mayoría de los tasadores informáticos y las suposiciones ponen el valor. Yo no estaría de acuerdo y espero que todos los vendedores se pongan en contacto con un profesional de la tierra para que los ayude a fijar los precios de las tierras agrícolas. Las granjas que tienen un aspecto de cultivabilidad más limitado, como la granja del oeste, normalmente recibirán un descuento del 10%. La finca en el oeste se veía como cuatro áreas diferentes que debían ser cultivadas de cuatro maneras diferentes para el potencial agricultor / comprador. Esto significaría que la granja en el oeste debería generar alrededor de $ 1, 000 menos que la granja del este.

La ubicación es mi otra razón por la que las granjas se venden por más o menos dinero. En este caso, la granja en el este debería haberse vendido por alrededor de $ 9, 500, pero en cambio trajo $ 11, 000 de licitación competitiva junto con el método de subasta de marketing.

Tierras de cultivo en el lado oeste del condado

Tierras de cultivo en el lado este del condado

Grupos de compradores

Al final del día, cualquier granja vale lo que el comprador esté dispuesto a dar. La ubicación de esta tierra de cultivo fue el factor clave que le dio más dinero al vendedor. Las diferentes áreas tienen diferentes grupos de compra. Los compradores pueden ser diferentes incluso en el mismo condado. La mayoría de los compradores tienen un tipo de terreno que se ajusta a su programa, localización, equipo, habilidad agrícola, y presupuesto.

Cuando empiece a pensar en vender su finca, asegúrese de obtener todos los datos que pueda. Los compradores son inversores educados y harán la diligencia en la valoración de su granja antes de tomar la decisión de ofertar o comprar. Asegúrese de que la empresa que elija para asesorarlo sobre la venta tenga los datos y los recursos para comercializar eficazmente su terreno y atraer a los mejores compradores a la mesa.

Escrito por David Whitaker, el propietario de la empresa inmobiliaria y de subastas Whitaker Marketing Group. Apodado el "chico de la tierra de Iowa, "Whitaker se especializa en subastas de tierras agrícolas y también granjas con su familia fuera de Ames, Iowa. Si usted o alguien que conoce está interesado en vender una granja, comuníquese con un agente inmobiliario de Whitaker Marketing Group y ellos estarán encantados de responder sus preguntas o proporcionar una evaluación gratuita de su propiedad.