Podrías mirar cien arrendamientos de tierras agrícolas de todo el país y probablemente no encontrar dos iguales. Algunas personas han recibido muestras de las oficinas de Extensión. Otros han extraído muestras de fuentes de Internet o tal vez hicieron que los abogados redactaran sus contratos de arrendamiento. Algunos contratos de arrendamiento se imprimen en el reverso de un sobre, y algunos incluso son verbales (lo que es riesgoso en estos días). Independientemente de su procedencia, hay componentes básicos que deberían estar en cada arrendamiento de tierras agrícolas.
En primer lugar, comience con los nombres legales adecuados del arrendador (propietario) y del arrendatario (agricultor / inquilino). Frecuentemente, uno o más de ellos será una LLC o una corporación, enumere las entidades legales reales, en lugar de enumerar accidentalmente a las personas propietarias de las entidades, como partes del contrato de arrendamiento. Tú puedes pensar, "¿Qué importa si hay algunos errores técnicos en el contrato de arrendamiento?" Bien, Puedo asegurarles que cuando hay un problema legal real, los abogados comienzan a perseguir esos pequeños errores técnicos con el fin de obligarlo a pagar las reclamaciones.
Detalles clave de un contrato de arrendamiento
Una descripción de lo que se alquila exactamente será normalmente el siguiente componente en la lista. A veces verá "un campo en County Road N" porque no hay dirección. Sin embargo, Le recomiendo que describa el campo lo suficientemente bien como para que no haya duda de lo que se alquila. Por ejemplo, 80 acres en la esquina noroeste de County Rd N y Highway 36, Parcela ID # 1-02-003-0004, Granja del USDA # 1234. Siempre puede ejecutar con la descripción legal real, pero eso a veces es una página de largo ya veces es difícil de interpretar.
Se deben enumerar las fechas de inicio y finalización del plazo de arrendamiento, y debe especificar si se renueva automáticamente o no. Si se renueva anualmente, normalmente, una de las partes deberá notificar a la otra con al menos 30 o 60 días de anticipación si no desea renovar. Es posible que existan leyes estatales en su estado sobre cuándo se deben entregar avisos de no renovación a un agricultor, así que no infrinja las leyes estatales con el lenguaje de su contrato de arrendamiento.
El alquiler es, obviamente, una parte importante del contrato de arrendamiento. ¿Es renta en efectivo por acre? efectivo con bonificación, una porción del grano, o alguna otra fórmula? Los méritos de esos diferentes escenarios se han discutido a fondo en muchos otros artículos, por lo que no entraré en el mejor escenario de compensación de arrendamiento. Solo asegúrese de que la compensación esté claramente definida.
El detalle de seguimiento al monto del alquiler es, "¿Cuándo se pagará?" La renta en efectivo podría vencerse antes de que lleguen las cosechas, después de que salgan, mitad antes y mitad después, o cualquier otra fecha que sea de mutuo acuerdo. Las cuotas de cultivos se entregarán siempre que la Madre Naturaleza permita que se lleve a cabo la cosecha, y es posible que desee mencionar que en algunos años puede que no haya cosecha alguna. También podría ser útil especificar en el contrato de arrendamiento dónde se entregará el grano. Otra cosa para explicar es quién recibe los pagos del gobierno y en qué porcentajes. También, ¿Qué pasará con los pagos futuros de CRP si el propietario decide sacar el campo de producción?
Los deberes del operador es una sección que está prácticamente ahí para la protección del propietario. Dirá lo obvio, que el agricultor va a plantar y cosechar los cultivos de manera oportuna. El agricultor no va a permitir el uso público de la tierra, construir cualquier estructura no autorizada, o arrojar cualquier residuo peligroso en la finca. El agricultor cumplirá con las leyes federales y estatales sobre la aplicación de fertilizantes y pesticidas. Algunos arrendamientos dicen que los niveles de fertilizantes serán al menos los mismos al final del plazo del arrendamiento que al principio.
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¿Quién paga qué?
Hablando de fertilizantes, este es otro gran tema. El contrato de arrendamiento debe especificar quién pagará el fertilizante y en qué porcentajes. Que pueden ser diferentes partes, dependiendo de qué fertilizantes estemos. El nitrógeno anual generalmente será el agricultor, y la cal ocasional puede ser el propietario. La renta de la cosecha compartida a menudo incluirá compartir el costo del fertilizante. Entonces, se unen en una metodología para la financiación de fertilizantes antes de redactar el contrato de arrendamiento.
En el otro lado de los deberes del operador, el contrato de arrendamiento debe indicar algunos deberes del propietario. He visto lenguaje que requiere que el propietario revele la existencia de pozos, tanques subterráneos, o sitios de eliminación de desechos en la propiedad. Las responsabilidades del propietario pueden incluir ayudar a financiar mejoras de drenaje o mantenimiento de terrazas. También pueden incluir el deber de facilitar las inscripciones en programas gubernamentales o de no interferir con la producción de cultivos. (Una vez recibí una llamada enojada de un granjero / inquilino cuando encontró un par de flechas de punta ancha en el campo, dejado allí por los cazadores a los que permití entrar en la propiedad). no está fuera del alcance de la posibilidad de un propietario, o asociados, interrumpir la producción de cultivos.
El seguro siempre debe incluirse en un contrato de arrendamiento. Vivimos en un país litigioso donde las personas lesionadas (o sus familias) frecuentemente buscan a otra persona que pague por sus daños. Este podría ser un tercero que viaja en un vehículo de cuatro ruedas por la granja y golpea un viejo hilo de alambre de la cerca. El agricultor podría volcar el tractor en una terraza mal mantenida, o el arrendador podría voltear un vehículo todo terreno cuando conduzca a través de una zanja de drenaje recién profundizada. Hay dos soluciones para abordar estos riesgos. La primera es que tanto el agricultor como el propietario mantengan un seguro de responsabilidad civil integral, que normalmente será de al menos $ 1 millón. El contrato de arrendamiento debe especificar este requisito para ambas partes. La segunda cláusula de arrendamiento para ayudar con el riesgo se llama cláusula de exención de responsabilidad.
Una cláusula de exención de responsabilidad establecerá algo como esto:siempre que ambas partes cumplan con el contrato de arrendamiento, el propietario y el operador liberan a la otra parte de cualquier reclamo de recuperación de pérdidas, daños a la propiedad personal, o lesiones o muertes ocurridas en la finca.
Otra cláusula que normalmente se combina con esta se llama acuerdo de indemnización. Básicamente, cada parte acuerda compensar a la otra parte por cualquier pérdida en la medida en que esas pérdidas sean causadas directamente por el incumplimiento del contrato por parte de la primera parte. (Ejemplo:si el propietario monta un espectáculo de fuegos artificiales en medio del campo de trigo y se quema, el arrendador tendrá que pagar por eso).
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El final del contrato de arrendamiento
Puede detallar lo que sucede al final del contrato de arrendamiento. Después de que se dé la notificación adecuada, el arrendador se reserva el derecho de reingresar a la propiedad, enséñelo a los nuevos inquilinos, o comience la labranza o la aplicación de fertilizantes. El operador normalmente se reserva el derecho de recolectar la cosecha final, incluso si esa cosecha debe ocurrir después de la finalización oficial del plazo del arrendamiento.
Finalmente, el contrato de arrendamiento puede hablar de transferencias de interés. Normalmente, el inquilino aceptará no subarrendar la finca a otro agricultor sin el permiso del propietario. Si el arrendador vende la propiedad, el nuevo propietario estará sujeto al contrato de arrendamiento existente. También, los herederos de cualquiera de las partes también estarán sujetos al contrato de arrendamiento. La mayoría de estas cosas son de sentido común, pero de todas formas deben ser detalladas por escrito.
