Si posee y alquila tierras agrícolas, probablemente sepa que es una gran inversión. Si es propietario de un terreno en el que trabaja actualmente, pero está pensando en jubilarse pronto, es posible que no esté familiarizado con las mejores estrategias para alquilar su tierra. De hecho, estimamos que los propietarios están perdiendo alrededor de $ 8 mil millones en tarifas de alquiler cada año al alquilar por debajo de las tarifas del mercado.

¿Por qué? Muchas razones. Para uno, muchas tierras de cultivo se alquilan mediante un acuerdo de apretón de manos, un acuerdo que probablemente le resultará atractivo si sabe exactamente a quién quiere que le sustituya en los campos.

Pero asegurarse de que está cobrando una renta justa en su terreno podría marcar una diferencia significativa en sus finanzas, particularmente cuando se dirige a la jubilación. Aquí, Presentaré siete cosas que todos los propietarios deben hacer para asegurarse de obtener un precio justo por sus tierras.

1. Sepa cómo se calcula el valor de la tierra de cultivo

Obviamente, Uno de los mayores determinantes del valor de su tierra es cuánto produce:cultivar más maíz, ganar más dinero en efectivo. Por supuesto, el precio de mercado de lo que esté cultivando también tiene un impacto (y si todos cultivan más maíz, el precio puede bajar por lo que es posible que no gane tanto como esperaba).

A medida que determina un precio de alquiler justo para su terreno, recuerde que su rendimiento tendrá un gran impacto en lo justo.

2. Conozca la condición de su tierra

Cuando vendes un auto sabes que hacen, modelo, y la condición tienen un gran impacto en el precio que puede obtener. Lo mismo ocurre con la tierra:desea conocer el estado de su suelo, el efecto de su forma general, y su riesgo de inundación:cosas que puede haber aceptado a lo largo de los años sin considerar su impacto en el valor.

En cuanto al cálculo del precio exacto, no existen muchas herramientas excelentes en la actualidad, por eso creamos Tillable. Por ejemplo, puede consultar la Base de datos geográfica de levantamientos de suelos (SSURGO), que ha tomado muestras de todas las tierras agrícolas en los EE. UU. y ofrece algunas ideas.

El USDA también publica el valor promedio de las tierras agrícolas por condado, que es un buen punto de partida, pero no ofrecerá información específica de su tierra.

3. Sepa cómo cuidar su tierra

Un suelo sano produce más que un suelo agotado, por lo que es importante realizar un seguimiento de la condición de su suelo y, por último, tomar medidas para mantener su fertilidad. Si no lo hace, el rendimiento disminuirá con el tiempo, resultando en menos cosecha y menos ingresos de la tierra.

Como terrateniente no agrícola, tiene que pensar en la fertilidad de manera diferente a como lo hacía como agricultor activo:

• Su inquilino debe ser el que sigue un plan de manejo del suelo para reponer los nutrientes que los cultivos extraen del suelo. Su trabajo es verificar que esto se esté haciendo.
• El fertilizante es el segundo mayor gasto de un agricultor después de la semilla. Si el dinero es escaso, su agricultor puede tener la tentación de omitir o escatimar fertilizantes para ahorrar dinero. Sea consciente de esto.
• No puede evaluar la salud de su suelo con solo mirar. Si un agricultor no fertiliza adecuadamente, no podrás darte cuenta al principio, y cuando no estás todos los días no sabrá la diferencia de inmediato. Pero con el tiempo los efectos podrían ser devastadores.

Dada la importancia de mantener la fertilidad del suelo, es fundamental saber cómo asegurarse de que su inquilino se ocupe del terreno.

Una herramienta que me gusta es la aplicación AgPhD, que le permite ingresar su cosecha y rendimiento para determinar la cantidad exacta de cada nutriente que se eliminó con la cosecha del año pasado. A continuación, puede enviar esta información por correo electrónico a sí mismo o enviársela a su inquilino. También es importante realizar pruebas de suelo.

La clave aquí es recordar que la única forma de mantener su tierra a largo plazo es asegurarse de que esté fertilizada correctamente. Ahora que no estarás a cargo de las operaciones diarias, tienes que encontrar formas de comprobar el trabajo de tu inquilino.

4. Haga su tarea al elegir un granjero

Como arrendador, debe poder confiar en que el agricultor que trabaja su tierra la está cuidando. Mientras busca un inquilino, es mejor:

• Entrevistar a varios agricultores . No enviaría a sus hijos a la primera guardería que encontró, y no debe confiar su tierra al primer agricultor con el que hable. Habla con varias personas para hacerte una idea de con quién te sientes cómodo y para asegurarte de que confías en la persona que finalmente elijas.
• Consultar referencias . Recordar, las acciones de esta persona determinarán el valor a largo plazo de su tierra, que es un activo de inversión. Asegúrese de que sus propietarios anteriores hayan tenido experiencias positivas.
• No equipare un precio alto con una buena relación calidad-precio . Una razón por la que es importante conocer el valor de su terreno es que la oferta de alquiler más alta puede no ser la mejor oferta. Una forma en que un agricultor puede pagarle más es escatimando en gastos como fertilizantes. Si bien eso puede generarle más ganancias a corto plazo, puede diezmar su poder adquisitivo a largo plazo, que puede ser devastador en la jubilación. Por otra parte, los agricultores que realizan operaciones a gran escala pueden ofrecer mejores precios debido a las economías de escala. La cuestión es, tienes que saber lo que estás ofreciendo y a quién se lo estás ofreciendo.

5. Utilice un contrato de arrendamiento formal

Incluso en 2019, la mayoría de las tierras agrícolas se alquilan sin papeleo formal. Eso no es bueno por las mismas razones por las que no es bueno entablar una relación legal sin un contrato que defina sus términos.

Muchas universidades agrícolas importantes publican ejemplos de arrendamientos de tierras agrícolas, pero tenga en cuenta que esos solo deben ser un punto de partida. Obtener la opinión de un abogado es ideal.

6. Obtenga un seguro de responsabilidad general

Si está ganando dinero con el alquiler de tierras, técnicamente eres propietario de una empresa, y como tal, tiene ciertas exposiciones de responsabilidad que podrían terminar costándole. El seguro de responsabilidad civil es una forma fácil e importante de protegerse, y su inversión en tierras de cultivo, contra estos riesgos. Es la primera capa de protección para gastos catastróficos que pueden ocurrir debido a lesiones o muerte por negligencia y cubre los costos legales y médicos asociados con estos eventos.

Obviamente, la falta de cobertura de seguro no lo exime de la responsabilidad financiera por accidentes que ocurran en su terreno. Sin seguro se vería obligado a financiar estos importantes costos a través de medios personales. El seguro de responsabilidad general suele ser económico, y vale cada centavo.

7. Mantenga una perspectiva a largo plazo

Las tierras agrícolas son un activo increíblemente valioso. A diferencia de las acciones de una empresa, usted sabe que las tierras agrícolas tendrán un valor intrínseco mientras las personas en este planeta estén comiendo alimentos. Mientras piensa en alquilar su tierra, tenga en cuenta esta visión a largo plazo.

Una visión a largo plazo significa no solo alquilar a un agricultor que repondrá los nutrientes, como mencioné anteriormente, pero también uno que mantendrá franjas de filtro entre su tierra y vías fluviales y uno cuyas técnicas previenen la erosión.

Como terrateniente, también es administrador de uno de los recursos más importantes para mantener la vida en la tierra.

Es un buen momento para poseer tierras de cultivo

Hoy dia, aproximadamente el 40% de las tierras agrícolas de EE. UU. se alquilan, y los agricultores jubilados representan alrededor del 38% de los propietarios. Las mejoras tecnológicas significan que los rendimientos aumentan constantemente, así que si tienes la suerte de poseer tierras de cultivo, Seguir estos siete pasos puede ayudar a garantizar que obtenga el mejor rendimiento posible de esa inversión, incluso cuando ya no sea usted quien realmente esté trabajando la tierra.

Sobre el autor:Corbett Kull es el cofundador de Tillable.