Saber cómo se tratan los arrendamientos agrícolas en caso de quiebra ayuda tanto a los inquilinos como a los propietarios a proteger sus negocios.
Según Eric Johnson, un abogado de derecho agrícola y bancarrotas con Spencer Fane en Kansas City, Misuri, Las quiebras por reestructuración de granjas ocurren bajo el Capítulo 12 o el Capítulo 11 del código de quiebras. Las granjas que exceden los límites de deuda del Capítulo 12 para pequeñas granjas deben reestructurarse en un Capítulo 11, dice Johnson. Se aplican diferentes reglas en cada uno, y cada uno tiene un impacto diferente en el costo y la cantidad de apalancamiento negociador de una parte en un caso.
Si es propietario o inquilino, debe tener en cuenta los siguientes puntos cuando se trata de un arrendamiento agrícola y una quiebra, dice Johnson:
- Los arrendamientos en una granja en quiebra están controlados principalmente por la ley federal de quiebras. La forma en que se trata un contrato de arrendamiento también puede verse influenciada por la ley estatal. Como resultado, Puede haber diferencias en la forma en que se trata el arrendamiento de su finca según el estado en el que se encuentre la tierra y el lugar donde se presente la quiebra.
- La fecha en que se presenta una petición de quiebra puede determinar cómo se tratan las reclamaciones. Si el reclamo de un arrendador se trata como un reclamo previo a la repetición no garantizado, puede ser una prioridad más baja. Si se trata como una reclamación posterior a la competencia, generalmente se le dará mayor prioridad. Esto aumenta tanto las probabilidades de que el reclamo se pague en su totalidad como el apalancamiento del propietario en un caso. Hay varios plazos críticos tanto en las leyes federales como estatales. Usted y su abogado deben conocer estos plazos. Ya sea propietario o inquilino, el incumplimiento podría resultar costoso.
- Un contrato de arrendamiento terminado o vencido limitará los derechos del inquilino. Si bien una quiebra puede proporcionar a los inquilinos un apalancamiento y flexibilidad adicionales con los arrendamientos, esa flexibilidad se erosiona si el contrato de arrendamiento se rescinde o expira antes de la quiebra.
- Los inquilinos en quiebra pueden asumir, asumir y asignar, o rechazar un contrato de arrendamiento vigente. Los inquilinos de reestructuración pueden evaluar todos los contratos de arrendamiento no vencidos y asumir los arrendamientos deseables, ceder ciertos arrendamientos a otros, y rechazar el resto. Si no actúa con prontitud, un contrato de arrendamiento puede rechazarse automáticamente en virtud de la ley de quiebras. Su asesor financiero y su abogado deben evaluar los aspectos legales, Operacional, e implicaciones financieras de cada arrendamiento para determinar la mejor opción.
- Un contrato de arrendamiento vigente sigue siendo válido cuando un inquilino se declara en quiebra. La suspensión automática de la quiebra detiene una acción de desalojo y le da tiempo al inquilino para crear un plan de reestructuración. Utilice ese tiempo para evaluar los arrendamientos y encontrar financiación para realizar los pagos del arrendamiento. Para mitigar quedarse con un inquilino en quiebra durante la temporada de crecimiento, un arrendador puede programar el primer pago de alquiler del inquilino antes de las fechas de siembra. Si el inquilino no cumple con el plazo y no puede pagar, Utilice el tiempo adicional para finalizar el contrato de arrendamiento incumplido y traer un nuevo inquilino.
- Los propietarios están en una buena posición para cobrar los alquileres posteriores a la competencia. Un inquilino en quiebra debe pagar las obligaciones de arrendamiento pospetición. El arrendador debe pedirle a un abogado que le dé prioridad a saber cómo el inquilino hará estos pagos. Los inquilinos deben presentar un informe de alquiler pagado y pendiente a su abogado antes de presentar la solicitud. para que su abogado esté preparado para lidiar con los problemas de arrendamiento posteriores a la competencia.
- La quiebra es un proceso de soluciones negociadas. Las partes pueden intentar renegociar voluntariamente los arrendamientos en caso de quiebra. Las partes también pueden negociar montos de reparación por defecto. Las soluciones negociadas pueden conducir a mejores contratos de arrendamiento que fortalecen la relación entre el propietario y el inquilino y reducen los costos del litigio.
- Mitigar la quiebra durante las negociaciones de arrendamiento. Los inquilinos que comparten estados financieros con los propietarios pueden negociar arrendamientos más saludables. Estructurar los pagos del arrendamiento para que coincidan con los flujos de efectivo del plan de marketing del inquilino. Considere utilizar un sistema de pago de base más bonificación para evitar estresar a los inquilinos en años de precios bajos y recompensar a los propietarios con pagos de bonificaciones saludables en años rentables.
Los inquilinos pueden ofrecer colateral u obtener una garantía de un tercero para asegurar aún más las obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. La seguridad es más reconfortante cuando los propietarios alquilan a un agricultor que no tiene un balance general sólido o en años en los que los flujos de efectivo son reducidos. Los propietarios deben perfeccionar adecuadamente un interés garantizado, así que asegúrese de que los documentos se presenten a tiempo.
Más importante, consulte con un abogado antes de tomar medidas en caso de quiebra. Pídale a su abogado que le explique la combinación única de estatutos de quiebras estatales y federales que se aplican en su jurisdicción. y deje que su abogado revise sus contratos de arrendamiento. Cada fase de la temporada de cosecha crea un conjunto diferente de problemas para los inquilinos y propietarios en quiebra.
Sobre el Autor
Brent King es director gerente de Glass Ratner Advisory &Capital Group LLC en Kansas City.
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