Peoples Company rastrea todas las ventas de terrenos de 35 acres o más en Iowa semanalmente. Nuestros datos revelan algunas tendencias interesantes. Iowa utiliza la calificación de productividad del suelo CSR2 de 100 puntos para medir la productividad de una granja. Las granjas con un CSR2 más alto son generalmente de mayor calidad y productividad. La industria de bienes raíces utiliza el precio por CSR2 para medir la fortaleza del mercado de tierras agrícolas y comparar los resultados de las ventas de tierras. Si bien no es perfecto, este método da una idea general de la tendencia de los valores.
En 2017, se comercializaron 790 tratados para subasta pública, con 738 en venta. Esto representa más de 86, 000 acres con un valor total de $ 562 millones. El precio promedio por punto CSR2 de todas las ventas en nuestra base de datos de subastas fue de $ 120, con el mercado del suelo ganando fuerza a lo largo del año. Por ejemplo, una finca que se vende por $ 8, 000 por acre con 80 CSR2 se traduciría en $ 100 por punto CSR2.
¿Es realmente un mercado de vendedores?
Estos datos muestran que los precios de la tierra han demostrado ser sorprendentemente resistentes y no han bajado las tasas de alquiler como anticipaban muchas personas. La pregunta es si los resultados de la subasta reflejan la fortaleza general del mercado de tierras agrícolas. ¿Es realmente un mercado de vendedores? Nuestra empresa lucha por replicar los resultados de sus subastas al negociar transacciones fuera del mercado o al negociar un precio en una cotización tradicional. Es difícil lograr que los compradores intensifiquen estas negociaciones privadas en la medida en que lo hacen en un entorno de subasta. Esto plantea la pregunta:¿el método de subasta de venta genera un precio de venta más alto que los otros métodos, ¿O podría haber algo más impulsando esto? Quizás las propiedades que se están subastando representan terrenos que son de calidad superior y no han estado disponibles en varios años. Quizás los atributos de las fincas que se venden en subasta sean superiores a los del mercado en general.
Considere la posibilidad de juzgar la fuerza de la industria automotriz por las ventas en una venta de automóviles de Barrett Jackson, donde solo se llevan a la subasta los mejores autos. ¿Refleja eso la fortaleza general del mercado automotriz? ¿O la demanda de autos coleccionables raros y de alta calidad que se benefician de un proceso de licitación competitivo?
Yo diría que la fuerza en el mercado de la tierra es legítima y es, De hecho, un mercado de vendedores. Sigue habiendo interés en la propiedad de tierras de cultivo tanto de agricultores como de inversores. El futuro de las tierras agrícolas se ve muy bien. Todavía, Creo que los fundamentos subyacentes no necesariamente respaldan los precios que se ven en las subastas, donde los agricultores representan aproximadamente el 80% de todos los compradores.
Hay 30 millones de acres de tierras de cultivo en Iowa, y la investigación sugiere que el 1% del mercado de tierras agrícolas se renueva anualmente. Si se invierte el 1% de los 30 millones de acres, esto sugeriría 300, 000 acres cambian de manos anualmente en Iowa. En comparación con nuestra base de datos de subastas, estamos realizando un seguimiento de los resultados de 86, 000 acres o apenas un 30% de los acres que se mueven cada año en Iowa.
Los resultados sobre los que leyó en las encuestas de tierras agrícolas reflejan las opiniones de los profesionales del negocio. Estos son, en gran parte, impulsado por los resultados de la subasta y la percepción del mercado por parte del profesional. Todavía, la mayoría de las transacciones de tierras que se producen no se realizan en subastas públicas y se negocian de forma privada, ya sea a través de una cotización tradicional o una transacción fuera del mercado. Los resultados de las ventas privadas no se conocen sin investigar el precio de venta en el juzgado. La percepción de que el mercado de la tierra es fuerte está impulsada, en gran parte, por subastas públicas. Después de todo, Las subastas representan la forma más pura de descubrimiento de precios.
Constantemente les digo a mis clientes que las subastas son ideales para propiedades que son de alta calidad donde hay múltiples postores compitiendo por la propiedad. Estas propiedades, como un carro raro, puede negociar con una prima frente al mercado en general.
Para las propiedades que no tienen esos atributos, encontrar un comprador que suba al mismo precio por punto CSR2 que estamos rastreando en nuestra base de datos de subastas puede ser un desafío.
Sobre el Autor
Steve Bruere es el presidente de Peoples Company, un corretaje de tierras con sede en Iowa con una oferta diversificada de gestión de tierras, tasación de tierras, y servicios de inversión en tierras en 20 estados.
