Su prestamista trabaja arduamente para mantenerlo como cliente, pero incluso la mejor relación bancaria puede llegar a su fin. Su operación agrícola puede expandirse más allá de la zona de confort de su prestamista. Su oficial de préstamos puede mudarse o jubilarse. Su banco puede reducir o retirarse de la producción agrícola. Es posible que su granja no califique para la renovación de un préstamo en épocas de ciclos de precios bajos de los productos básicos.
Debido a que estos eventos pueden ocurrir, Vale la pena estar preparado para el refinanciamiento de una granja. Primero, comprender cómo los prestamistas evalúan el riesgo y el tipo de métricas financieras que toman en consideración al evaluar una operación agrícola. Aunque estos no son todos los factores que examinan los prestamistas, Hay cuatro reglas que forman los pilares del refinanciamiento agrícola:
- La regla del 90
- El límite del 85% del servicio de la deuda
- La regla del presupuesto operativo del 25%
- La regla de préstamo de equipo del 75%
Pilar # 1:La regla de los 90
La Regla del 90 se refiere a las hipotecas inmobiliarias, y combina dos datos clave:la duración del vencimiento de la hipoteca (en años) y la relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad (%). La regla dice que la suma del plazo del préstamo más la relación préstamo-valor no puede exceder 90. Por ejemplo, si busca un préstamo inmobiliario con vencimiento a 20 años, el monto del préstamo solicitado no puede exceder el 70% del valor de tasación del inmueble (20 años + 70% relación préstamo / valor =90).
La Regla de los 90 crea un equilibrio entre la duración de un préstamo de bienes raíces y cuánto puede pedir prestado contra su terreno. Para un vencimiento de préstamos a más largo plazo, el monto del préstamo debe ser un porcentaje menor del valor de la tierra.
La lección es comprender el valor actual de sus terrenos y aplicar la Regla de los 90 para predecir los límites de sus préstamos hipotecarios.
Pilar # 2:El límite del 85% del servicio de la deuda
El límite de servicio de la deuda del 85% se relaciona con la cantidad de pagos anuales del préstamo (principal e intereses) que una operación agrícola puede respaldar de manera segura con sus ganancias. El límite establece que los pagos anuales del préstamo de una granja no pueden exceder el 85% de sus ingresos netos + intereses y depreciación (I + ID). Por ejemplo, una finca con $ 300, 000 de I + ID pueden soportar de forma segura $ 255, 000 de pagos anuales del servicio de la deuda ($ 300, 000 × 0,85 =$ 255, 000).
Los precios actuales de los productos básicos imponen severas restricciones a la capacidad de una granja para cumplir con el límite del 85% del servicio de la deuda. En respuesta, algunos prestamistas han aumentado este porcentaje para los prestatarios con un alto valor patrimonial en sus fincas.
La conclusión es redactar presupuestos anuales que incluyan estimaciones conservadoras de costos e ingresos, luego aplique el límite de servicio de deuda del 85% para definir los límites naturales de cuánto debe esperar pedir prestado su granja.
Pilar # 3:La regla del presupuesto operativo del 25%
La regla del presupuesto operativo del 25% se relaciona con la gestión del riesgo a la baja de resultados futuros inesperados. Es prudente financiar al menos el 25% de los costos operativos anuales proyectados de su granja con su propio efectivo. Dado que las pérdidas operativas rara vez superan el 25% de los costos operativos totales de una granja, autofinanciar al menos el 25% de los costos anuales presupuestados mitiga el riesgo financiero de su prestamista y hace que su granja sea más solvente. Tener piel en el juego es un mensaje claro para los prestamistas sobre la salud financiera de una granja.
Pilar # 4:La regla de préstamo de equipo del 75%
El último pilar del refinanciamiento agrícola es la regla de préstamo de equipo del 75%. El equipo y la maquinaria agrícola es un activo que se deprecia y que puede perder valor rápidamente. Al refinanciar equipos agrícolas, debe esperar pedir prestado no más del 75% del valor del equipo.
Los préstamos para equipos suelen tener tasas de interés más altas que los préstamos inmobiliarios. por lo tanto, minimizar los montos de los préstamos para equipos reducirá los costos de intereses continuos de su granja.
Impactos
Los cuatro pilares del refinanciamiento agrícola están interrelacionados, por lo que es importante comprender cómo la fortaleza o debilidad de un pilar impacta en los otros tres. Es posible que no sepa cuándo necesitará refinanciar su granja, pero puede estar seguro de que los prestamistas apreciarán la estructura financiera de su solicitud de préstamo cuando esté bien respaldada.
Sobre el Autor
Rey Brent es director gerente de la oficina de Kansas City de GlassRatner Advisory &Capital Group LLC.
