Kyle Hansen, un corredor / subastador de Hertz Real Estate Services, Nevada, Iowa, dice que el mercado de la tierra está comenzando a recuperarse, similar a hace un año.

Actividad de venta

El año pasado, el volumen de tierra en el mercado aumentó desde julio hasta los meses de invierno y hasta la primavera de 2018.

“Hubo un período en el que las ventas de terrenos se desaceleraron en los meses de mayo y junio de 2017. Todavía, 2018 ha visto un repunte de la actividad de venta de terrenos en julio. Esto indica que podemos tener una caída activa, ”Dice Hansen.

Randy Dickhut, vicepresidente senior de operaciones inmobiliarias de Farmers National Company, dice que el repunte estacional de las ventas agrícolas este otoño podría extenderse hasta la poscosecha y el invierno.

"Hemos estado anticipando más de esas ventas agrícolas" alentadas financieramente ", ”Dice Dickhut. Estos son productores que están liquidando activos para ayudar a su flujo de caja o balances. Creo que veremos parte de esta actividad a medida que continúe el estrés en la economía agrícola.

“Nuestros agentes, con licencia en 28 estados, visitar a los prestamistas, y nos dicen que este año habrá agricultores que tomarán la decisión de hacer algo diferente, salir de la agricultura, o aliviar algo de estrés en el flujo de caja vendiendo. Esto es lógico con lo que ha estado sucediendo en los últimos cuatro años, económicamente, " él dice.

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Motivación del vendedor

Ahora, lo que parece estar impulsando la venta de terrenos tiene mucho que ver con la motivación de los vendedores.

"Se trata de lo que los vendedores quieren hacer con las ganancias, ”Dice Hansen. Con timberland, son los vendedores los que tienen diferentes intereses individuales. El mercado ha subido para esas piezas recreativas. Los vendedores ya no están usando personalmente la tierra ni tienen el deseo de ir a otro lugar con su inversión.

Listado frente a subasta pública

En años recientes, más propietarios han tenido agentes inmobiliarios que vendan su propiedad mediante subasta pública en lugar de mediante el método de cotización.

Hansen dice que la decisión de vender en subasta a menudo depende de las características de la granja.

“¿Es la tierra de cultivo una pieza de alta calidad que será muy buscada? Típicamente, el mejor método de comercialización de ese tipo de propiedad es mediante subasta pública, ”Dice Hansen.

¿Por qué? Porque nunca se sabe cuál podría ser la motivación del comprador o qué tan alto podría estar dispuesto a ofertar.

Sin embargo, cualquier pieza puede ser subastada, siempre que los precios de reserva sean realistas, Dice Hansen.

Un precio de reserva es la cantidad que el propietario puede rechazar la venta de la propiedad si la subasta no alcanza al menos ese nivel.

Por otro lado, si los propietarios optan por publicar una propiedad cuando no es muy cultivable, necesitan un comprador único, como alguien que tenga ganado para las áreas de pasto.

Hay otras razones por las que los propietarios eligen una cotización en lugar de una subasta pública, Dice Hansen.

“Algunos vendedores no están dispuestos a realizar una subasta pública. No quieren ese enfoque en su familia y esa propiedad. Bastante, quieren una venta más discreta, simplemente llamando a algunas personas en el vecindario o tratando de llegar a un acuerdo con el inquilino, ”Dice Hansen.

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Los compradores quieren ubicación

Ahora, la tendencia de los compradores de tierras agrícolas tiene mucho que ver con el lugar donde se ubica la pieza.

“Especialmente si el comprador es un agricultor. Ese productor quiere tierras en un área específica que sea de fácil acceso y tenga un suelo de calidad media a superior, " él dice.

Mientras tanto, un inversionista que no está necesariamente preocupado por la ubicación generalmente se inclina hacia la tierra de mayor calidad, Dice Hansen.

“El razonamiento es que la tierra de mayor calidad se venderá con una prima o mantendrá su valor si el inversor decide vender en los próximos cinco a 10 años, " él dice.

Cabe señalar que existe una mayor oportunidad de comprar un terreno de menor calificación y obtener una mejor tasa de rendimiento sin tener que pagar el alto precio de compra. Dice Hansen.

Los inversores externos siguen comprando tierras agrícolas de menor calidad y luego las mejoran mediante mejores sistemas de riego, mejor drenaje, construcción de contenedores de granos, y campos de nivelación.

Dickhut dice que los compradores de tierras agrícolas se han vuelto cautelosos recientemente debido a la debilidad de la economía agrícola.

“Ellos (productores-compradores) son más cautelosos, pero también se dan cuenta de que la tierra es una inversión a largo plazo, ”Dice Dickhut.

“Debido a que muy poca tierra sale al mercado abierto en un año determinado (menos del 1% de todas las tierras agrícolas), cuando una granja sale a la venta y tiene sentido para un agricultor o ganadero, puede ser una oportunidad única en tres o cuatro generaciones, " él dice.

Lo que buscan los vendedores ahora

Entonces, ¿Qué buscan los vendedores de tierras agrícolas en este momento? además del mejor postor?

Los ingresos netos de una venta de tierras agrícolas deben cumplir con los objetivos del vendedor para ese dinero, Dice Hansen.

“Liquidar un patrimonio, administrar fideicomisos con varios miembros de la familia involucrados, y otros factores externos pueden forzar una venta. Para la mayoría de nuestros vendedores, esta es la motivación para mover la tierra, ”Dice Hansen. "Otorgado, hay algunos agricultores que se jubilan y venden, pero esa no es la concentración de vendedores en este momento ".

Disminuye la rentabilidad anual de la tierra

Desde un ángulo de inversión, tierras agrícolas ha sido una buena opción de inversión a largo plazo para las carteras de los inversores. Eso puede estar cambiando según los agentes agrícolas.

“El mercado de la tierra se ha vuelto extremadamente competitivo, y se ha desconectado de lo que los rendimientos y los precios de las materias primas se comparan con los valores de la tierra en este momento, ”Dice Hansen.

Los valores de la tierra se han mantenido fuertes y estables, incluso desde 2013 (el pico de los precios de la tierra), reduciendo sólo entre un 20% y un 25% en los costos de la tierra. Esto se compara con la caída de los precios de las materias primas en un 50% en ese mismo período de tiempo.

"Debido a esas dos dinámicas, estamos viendo una menor tasa de rendimiento de las inversiones en tierras. Solíamos ver tasas máximas anuales (comparando los ingresos actuales con el precio) de entre el 4% y el 6% en las tierras agrícolas, en comparación con las tasas de capitalización actuales del 2,5% al ​​3% en las mejores tierras, ”Dice Hansen.

Tenga en cuenta, este es solo el ciclo actual en el que se encuentran los valores de las tierras agrícolas, y no tiene en cuenta las tasas de apreciación. El rendimiento a largo plazo de la inversión en tierras agrícolas sigue siendo positivo.

Tendencias a seguir

La tierra de alta calidad se mantiene estable en precio e incluso aumenta en ciertos lugares, una tendencia en las tierras agrícolas que vale la pena vigilar, Dice Hansen.

“La tierra de calidad media se mantiene estable o se ablanda. La tierra de menor calidad se está ablandando y su valor es cada vez más débil debido a los aranceles comerciales y la caída de los precios de las materias primas, ”Dice Hansen.

La otra tendencia clave de las tierras agrícolas tiene que ver con la capacidad de los agricultores para comprar tierras.

Estadísticamente los agricultores compran entre el 70% y el 80% de las fincas que salen a la venta.

Aranceles comerciales globales resueltos, acuerdos comerciales negociados, cambios en los precios de las materias primas, y las actitudes de los agricultores podrían ayudar a valorar las tierras agrícolas.

Como siempre en el negocio inmobiliario, el viejo dicho de la ubicación, localización, la ubicación se relaciona con las ventas agrícolas, también.

"Si vende en un área que tiene compradores activos y una economía de área sólida, ese pedazo de tierra traerá un alto precio. Si su terreno de alta calidad a la venta se encuentra en una mala ubicación o en un área que no es tan activa en la licitación, una pieza de buena calidad podría venderse por debajo del mercado, " él dice.

Otras tendencias que apoyan el mercado inmobiliario de tierras agrícolas incluyen la escasez mundial de agua, la financiarización de la agricultura (el mayor interés en la producción agrícola de EE. UU.), y el auge de la tecnología.

“El auge de la tecnología, ya sea el mejoramiento de semillas que mejoran el potencial de rendimiento de los cultivos o la eficiencia de la maquinaria y las capacidades de las sembradoras, hace que cada acre sea más productivo, ”Dice Dickhut.

"Como resultado, cuando la tierra es más productiva, tiene el potencial de producir más valor. Entonces, a largo plazo, estas tendencias están apoyando valores más altos de la tierra. La mayor productividad se capitaliza en valores de la tierra, ”Dice Dickhut.

Escrito por Gene Johnston y Mike McGinnis