DES MOINES, Iowa - Cada vez más agricultores y propietarios quieren saber cómo utilizar la Sección 1031 del Código de Rentas Internas (conocida como intercambio de la sección 1031) para diferir impuestos y acumular riqueza en la compra de propiedad de reemplazo.
Aunque no se entiende ampliamente, Los detalles de la transacción de un intercambio 1031 se pueden examinar mediante el uso de un intermediario calificado.
Este fue un tema tratado en una presentación a los agricultores, terratenientes, y corredores en la Land Investment Expo de esta semana.
David Brown, presidente de IPE 1031, una empresa de ámbito nacional que ofrece servicios de intermediación para diversos tipos de intercambios, no pudo pasar las primeras cinco diapositivas de una presentación de 50 diapositivas antes de ser inundado con múltiples preguntas sobre la realización de 1031 intercambios.
Un intercambio 1031 se define como un intercambio similar de bienes inmuebles que permite a una persona que ha vendido ese activo invertir los rendimientos en una nueva propiedad para evitar impuestos sobre las ganancias de capital.
El gobierno de los EE. UU. Quiere incentivar a las personas para que sigan manteniendo sus inversiones en la economía, Dice Brown.
En lenguaje sencillo, es una herramienta de aplazamiento de impuestos, permitiendo a las personas invertir en activos más apropiados que se adapten a su situación particular.
Flujo de caja y beneficios patrimoniales
La ley de cambio de la sección 1031, promulgada en 1921, ha ayudado a agricultores y propietarios de tierras a generar riqueza y mantener el flujo de efectivo en sus operaciones durante décadas.
"Las personas que cambiaban un caballo por un caballo no tenían que pagar el impuesto en esa transición, "Dice David Brown, presidente IPE 1031.
Hasta 1991, a la gente incluso se le permitió usar intercambios de marihuana, juntar varias granjas, comerciando entre ellos, y salir con lo que necesitaban.
Tanto los agricultores como los no agricultores están utilizando la herramienta de intercambio 1031 para consolidar las operaciones agrícolas, acercar una granja a donde viven, o poseer terrenos con mayor RSC, Dice Brown.
Al permitir que los propietarios retengan el dinero de los impuestos de la venta de una granja que normalmente iría al gobierno, El intercambio de la sección 1031 ayuda a los agricultores a generar riqueza.
"Si tengo un impuesto de $ 100, 000 y puedo reinvertir eso en la nueva propiedad que estoy comprando sin pagar el impuesto, esos son dólares que puedo usar, ”Dice Brown.
"Esos son dólares de valor en el tiempo para construir mis participaciones de inversión en lugar de terminar invirtiendo $ 100, 000 menos de lo que pensé que podría ".
1031 Malentendidos de intercambio
El nombre inapropiado más grande sobre los intercambios 1031 es la idea de que la gente está saliendo de propiedades agrícolas de transición alrededor de las áreas metropolitanas y comerciando en activos delineados en comunidades más rurales.
“No estoy diciendo que esas transacciones no sucedan. Pero son una fracción de un porcentaje de las 1031 transacciones de intercambio que manejamos, ”Dice Brown.
Por ejemplo, los agricultores no están comprando grandes extensiones de tierra en áreas rurales con el dinero que obtuvieron de la venta de tierras a desarrolladores cerca de una gran ciudad.
"De hecho, Hay varios estudios que muestran que los intercambios 1031 no aumentan el valor de las tierras agrícolas. En lugar de, este tipo de herramienta de inversión mantiene bajo control los valores de las tierras agrícolas o los reduce porque contribuyen a aumentar la oferta de propiedad porque la gente no tiene miedo de vender sus tierras. Y sin la sección 1031, no tendrías el suministro de tierra, empujando los precios hacia arriba debido al bajo inventario disponible, ”Dice Brown.
Las 10 principales banderas rojas de intercambio
Si bien los intercambios 1031 pueden ser beneficiosos para los agricultores que venden y reemplazan activos inmobiliarios, comprender sus aspectos legales puede resultar muy confuso. En la Land Investment Expo de esta semana, Brown compartió estas 10 principales banderas rojas de intercambio con una sala llena de agricultores, terratenientes, y corredores.
1. El intermediario calificado descalificado :Contribuyentes que busquen los servicios de una empresa intermediaria calificada, (como la empresa de Brown, IPE 1031), debe investigar la propiedad de la empresa. Un intermediario descalificado no puede ser el abogado del contribuyente, contadores, agentes / corredores de bienes raíces y empleados.
2. No hacer las preguntas correctas :La clave para una transacción de intercambio exitosa es planificar y consultar con un intermediario calificado, así como asesores fiscales y legales.
3. Acuerdos de compraventa de bienes inmuebles no asignables :Según la sección 1031, el agricultor que realiza el intercambio está obligado a ceder el contrato de compra a un intermediario calificado.
4. Negociando a la baja en valor :Para diferir todos los impuestos sobre una transacción de intercambio, deben cumplirse tres reglas generales. Primero, el valor de la finca o propiedad que está comprando debe ser mayor o igual al valor de la propiedad vendida. En segundo lugar, todo el capital de la finca o propiedad vendida debe reinvertirse en la nueva propiedad de inversión. Tercera, todo el alivio de la deuda de la finca o propiedad vendida debe reemplazarse con una nueva deuda equivalente en la propiedad de reemplazo.
5. No utilizar el poder de los intercambios inversos :Un intercambio inverso puede ayudar a un contribuyente de intercambio con la capacidad de localizar y adquirir la propiedad más adecuada con presiones de tiempo reducidas.
6. No documentar el intercambio :Los requisitos de documentación de la sección 1031 son estrictos y los requisitos de precisión no pueden pasarse por alto. Un intermediario calificado debe asegurarse de que los términos del documento de intercambio técnico, avisos, identificaciones, y otros requisitos se manejan correctamente.
7. Transacciones prohibidas con partes relacionadas :Un agricultor o cualquier contribuyente no puede usar una transacción de intercambio 1031 para comprar una propiedad a un pariente. Existen excepciones y alternativas de estructuración.
8. Estado de Flipper y distribuidor :Para calificar para el tratamiento de la sección 1031, la propiedad debe conservarse para inversión o uso en un comercio o negocio. Los comerciantes y comerciantes de propiedades no son elegibles para el tratamiento de la sección 1031.
9. Problemas con el estado de liquidación :Los contribuyentes involucrados en los intercambios 1031 no pueden usar los ingresos de la propiedad que vendieron para pagar gastos tales como alquileres y depósitos, costos de préstamos, y gastos ajenos a la propiedad. Más, la nueva propiedad de inversión no se puede financiar en exceso.
10. Problemas de asociación :Si bien los socios de una LLC de varios miembros pueden desear vender la propiedad de la sociedad y usar esos ingresos para intercambiarlos en una propiedad de reemplazo separada, esto no está permitido bajo la sección 1031.
