En el libro de 2014, La muerte del dinero El autor James Rickards escribe que hay cinco activos en los que las personas invierten a lo largo del tiempo para preservar su riqueza. En orden de importancia, incluyen oro, tierras no desarrolladas (incluidas tierras agrícolas), arte fino, los fondos de cobertura, y efectivo.
Por cuenta de Rickards, las tierras agrícolas son una buena apuesta en la tumultuosa economía actual, dice Mark Dozour, ex economista jefe del Real Estate Center de Texas A&M.
La combinación de COVID-19 y petróleo crudo barato forma un cisne negro, una actividad económica cataclísmica que no se podía predecir. Es casi seguro que el impacto de COVID-19 en la economía de EE. UU. Conducirá a una recesión económica, poner fin a un período de crecimiento económico sin precedentes, dice Dozour, que se unió a Steve Bruere, propietario de People’s Company, una empresa inmobiliaria agrícola, en una teleconferencia el 24 de marzo sobre los valores de las tierras agrícolas a raíz del COVID-19. Las más de 600 personas que se unieron a la llamada se enteraron de que las tierras agrícolas se mantienen relativamente estables, a pesar de la caída libre en otros vehículos de inversión, incluida la Bolsa de Valores de Nueva York, que ha perdido el 30% de su valor en los últimos 45 días.
"El mercado de tierras agrícolas ha caído entre un 2% y un 3% en las últimas semanas, sin embargo, una venta que tuvimos el viernes pasado cumplió con las expectativas, ”Dice Bruere, cuyo Clive, La firma con sede en Iowa patrocina la Land Expo anual cada mes de enero.
"Hay dinero ahí fuera, y tienes que encontrar una manera de hacer que se mueva, ”Continúa Bruere. “El momento de comprar una granja es cuando está a la venta. Y estamos haciendo todo lo posible para seguir adelante ".
“El momento de comprar una granja es cuando está a la venta. Y estamos haciendo todo lo posible para seguir adelante ".
Bruere dice que su personal creía que a medida que el mercado de valores comenzaba a desplomarse, los inversores estarán ansiosos por invertir en tierras agrícolas como una inversión relativamente segura que proporciona una tasa de capitalización relativamente modesta del 3% al 4% cada año.
"Nuestra intuición era que la gente iría a las tierras de cultivo como un refugio seguro [inversión], " él añade. “Pero algunas de las personas que vimos como compradores de tierras agrícolas hace tres o cuatro semanas han puesto freno. Están buscando mayores rendimientos en otros lugares ".
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Algunos inversores creen que un mercado de valores hundido es una oportunidad de inversión, con posibles grandes pagos en el futuro.
La tasa de capitalización, a menudo llamada tasa de capitalización, es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor de los activos de la propiedad. Supongamos que una cuarta parte de la tierra se vendió por 1,6 millones de dólares. o $ 10, 000 por acre. Si tiene un NOI de $ 300 por acre, o $ 48, 000, la tasa de capitalización es del 3%.
Eso es sólido pero no tan atractivo como las oportunidades de inversión más riesgosas.
Dozour cree que la tasa de tope en las tierras agrícolas seguirá disminuyendo, mientras que la tasa de capitalización de otras inversiones inmobiliarias - apartamentos y hoteles, por ejemplo, aumentará. Eso se debe a que la proporción de riesgo y recompensa es mayor para esos vehículos de inversión.
Sólido y estable
Bruere recuerda cuando los precios de las materias primas alcanzaron su punto máximo en 2008 y los precios de las tierras agrícolas se dispararon. Si bien los valores de las tierras agrícolas han caído desde entonces, se han mantenido resistentes en relación con los cereales, incluso durante los aranceles comerciales, COVID-19, y precios más bajos de las materias primas.
Esa resiliencia atrae a ciertos inversores, Dice Dozour.
"Cuando evalúo el riesgo de cualquier activo, Necesito tener algo de confianza sobre el potencial de ingresos. Si soy un inversor nuevo, No me importa cuál fue el ingreso en días más felices. Quiero saber qué está pasando ahora, " él dice.
Cuidado con los baratos
Finalmente, una advertencia sobre la transferencia de activos de tierras agrícolas por algo más riesgoso. “¿Vender terrenos para comprar acciones? 1929 me viene a la mente, ”Dice Dozour. "Puede ser una buena idea, pero el hecho de que algo esté en oferta no significa que sea barato. La gente me dice que las existencias no pueden llegar a cero. Pero pueden. No significa que el valor de la empresa sea cero; significa que el valor de la empresa es menor que la deuda total ".
