Con otro año de bajos precios de las materias primas, Hay más presión sobre los agricultores para que vendan tierras y recapitalicen sus balances. Si se encuentra en esta posición, no estás solo. Desafortunadamente, en esta situación, las opciones para llevar tierra al mercado no son ideales.
Para granjas de alta calidad, una subasta pública ha sido una excelente manera de obtener la máxima exposición y precios de la tierra. Sin embargo, para los agricultores que buscan recapitalizar sus balances, una subasta pública no es exactamente el mensaje que quieren enviar a la comunidad. Podría indicar tiempos económicos difíciles.
En mi firma de corretaje de tierras, Compañía de los pueblos, recibimos regularmente llamadas de campo de agricultores y, en muchos casos, sus banqueros, sobre la venta de tierras. Nuestra primera pregunta es siempre, "¿Quieres arrendarlo de nuevo?" Si quieres arrendarlo de nuevo, elimina una parte importante del grupo de compradores, ya que los agricultores representan alrededor del 75% de todas las transacciones de tierras agrícolas. Más importante, los agricultores suelen ser compradores más agresivos en términos de precio.
lo que quieren los inversores
A menudo, los inversores buscan grandes extensiones contiguas con escala significativa. Los inversores no son emocionales y no tienen que comprar la pieza de al lado. No pasan toda la vida conduciendo por la granja de la feria de camino a la cooperativa sabiendo que harán lo que sea necesario para comprar esa pieza si llega al mercado. Los inversores suelen centrarse únicamente en los rendimientos financieros de la inversión. Por lo tanto, son naturalmente más conservadores que el agricultor-comprador, que pueden considerar una transacción potencial como una oportunidad única en la vida.
Es importante saber a qué tipo de inversor se dirige. Un REIT (fideicomiso de inversión inmobiliaria) público, family office (grupo de inversión controlado por la familia), inversor institucional, o el fondo de la tierra, todos traen diferentes cosas a la mesa. Dependiendo de donde se encuentre, las leyes pueden no permitir la propiedad corporativa de la tierra. Si este es el caso, los inversores privados pueden ser ideales. Comprender la estructura de los inversores y sus objetivos a largo plazo es importante para saber con quién quiere asociarse.
Si desea posicionar una finca para inversionistas-compradores, es probable que esté buscando una provisión de retro-arrendamiento y, en algunos casos, una disposición de recompra como parte de su acuerdo de venta. Es importante recordar que es difícil obtener todo lo que desea en este tipo de negociación. Reconocer que los inversores tienen la capacidad de buscar tierras en cualquier parte del país es de vital importancia.
No se encuentra en la misma posición de negociación vendiendo a inversores que vendiendo al agricultor vecino. Es aconsejable ayudar a los inversores a estructurar el trato para que funcione para ambas partes. Esto a menudo significa que necesita el precio de compra y el alquiler para alcanzar sus umbrales de devolución. Si desea incluir cosas como una disposición de recompra, también debe darles a los inversores algunas ventajas para incluir esa disposición.
En un mundo ideal, solo venderíamos granjas a otros agricultores y no necesitaríamos inversores. El entorno actual puede convertir a los inversores en un componente clave para que su granja siga avanzando. y pueden ser excelentes socios a largo plazo a medida que expande sus acres y sus operaciones.
Si bien algunos inversores toman decisiones de compra desinformadas, la mayoría son astutos y sofisticados. Quieren llegar a un acuerdo justo con el operador de la granja. Ser increíblemente transparente es la clave. Los inversores generalmente quieren una cifra de alquiler en efectivo sostenible y pueden ver rápidamente a través de los alquileres inflados.
Negociar estos acuerdos puede resultar complicado. Intente comprender el punto de vista de los inversores. Si puede acordar un número de alquiler justo que pueda cumplir con sus umbrales de devolución, por lo general, puede armar un trato. Esto a menudo se traduce en un precio de venta más bajo que el que podría traer la subasta pública. Por último, la pregunta es, "¿Quiero maximizar el precio o quiero seguir alquilando el terreno?"
Sobre el Autor
Steve Bruere es el presidente de Peoples Company, un corretaje de tierras con sede en Iowa con una oferta diversificada de gestión de tierras, tasación de tierras, y servicios de inversión en tierras en 20 estados.
