Parece inevitable:las tierras de cultivo en la periferia de las ciudades finalmente son devoradas por la máquina de (sub)urbanización. Ese suele ser el caso, pero existe una herramienta legal para evitarlo, las servidumbres de conservación, que pueden generar importantes incentivos financieros para el propietario.
Una servidumbre de conservación es una restricción legal añadida a la escritura de una propiedad, que impide que el terreno se desarrolle, a perpetuidad. A partir de la década de 1970, las servidumbres de conservación se convirtieron en una herramienta popular para alentar el crecimiento urbano denso, en lugar de la expansión suburbana interminable, en un esfuerzo por preservar los recursos de suelo y agua y el hábitat de la vida silvestre. Desde entonces, el uso de servidumbres de conservación ha crecido exponencialmente. Entre 2000 y 2010, la superficie en acres de servidumbres de conservación en manos de fideicomisos de tierras en los Estados Unidos (que representa solo una parte de la superficie total de servidumbres de conservación) aumentó casi cuatro veces de 2,3 millones a 8,8 millones.
El concepto se extiende a la preservación de los elementos históricos de los lugares rurales, así como a la preservación de los medios de vida rurales. Las servidumbres de conservación agrícola (ACE, por sus siglas en inglés) son un tipo común de servidumbre de conservación que permite que continúe la actividad agrícola, pero excluye la mayoría de los otros tipos de desarrollo económico en la propiedad. A cambio de colocar una servidumbre de conservación en su propiedad, los propietarios tienen derecho a importantes beneficios fiscales y, en algunos casos, pueden terminar con una recompensa en efectivo a tanto alzado (más sobre esto en un minuto). Los beneficios financieros pueden palidecer en comparación con el precio que un desarrollador pagaría por un terreno en un área suburbana de rápido desarrollo, pero endulza el trato. Sin embargo, también tendrá la recompensa invaluable de saber que sus tataranietos pueden subirse a un manzano que plante hoy y tener una experiencia de primera mano de dónde provienen los alimentos.
Dar sentido a la ley de uso de la tierra
Desde una perspectiva jurídica, la noción de propiedad privada se basa en un concepto denominado “paquete de derechos”. En lugar de que la propiedad sea un asunto de todo o nada, es decir, o la posee o no la posee, la propiedad se considera un conjunto de derechos para usar la propiedad de varias maneras, cada una de las cuales puede comprarse y venderse por separado. Los derechos de propiedad incluyen cosas como la residencia, la restricción del acceso público, la extracción de madera y minerales, el cultivo, la construcción, etc., aunque cada uno de estos puede estar sujeto a restricciones por las ordenanzas locales de zonificación y las leyes estatales y federales.
Otro derecho de los dueños de propiedades es el derecho a subdividir la tierra y vender parcelas con una ganancia; este es el derecho al que se renuncia cuando se coloca una servidumbre de conservación en un título de propiedad. Una servidumbre de conservación no le impide vender su tierra o legarla a sus hijos, aunque todos los futuros propietarios estarán restringidos por la servidumbre colocada en la escritura. Es una gran decisión, y generalmente no se puede deshacer.
Sin embargo, los detalles exactos de una servidumbre pueden variar mucho, por lo que es posible adaptarlos a sus deseos y circunstancias individuales. Por ejemplo, es común reservarse el derecho de separar pequeñas parcelas de tierra de una finca más grande con el único propósito de dar, vender o legar estas parcelas a miembros de la familia para construir una casa. Asimismo, puede reservarse el derecho de seguir desarrollando la propiedad para otros usos agrícolas en el futuro. Si su hijo o hija quiere regresar a la tierra y construir un granero nuevo o una tienda agrícola para vender sus productos, la servidumbre puede redactarse para permitir tales actividades.
Las ACE generalmente no incluyen una disposición para el acceso público, aunque a veces otros tipos de servidumbres de conservación lo permiten, principalmente cuando hay características naturales únicas en la propiedad que el propietario considera que deberían ser de dominio público. La idea de un ACE es mantener la tierra dentro de una familia a lo largo de generaciones y mantenerla en un uso agrícola productivo. Sin embargo, se requiere que un tercero administre la servidumbre de conservación, que generalmente tiene la forma de una organización de fideicomiso de tierras sin fines de lucro o un programa de compra de derechos de desarrollo (PDR) administrado por el gobierno local. Los fideicomisos de tierras y los PDR ayudan a los propietarios a establecer servidumbres de conservación y también están a cargo de hacerlas cumplir en caso de que un futuro propietario o heredero viole el acuerdo.
Establecimiento de una servidumbre de conservación
Uno de los primeros pasos para establecer una servidumbre de conservación es encontrar una organización local de protección de tierras agrícolas, como un fideicomiso de tierras o PDR, y programar una reunión para determinar si su propiedad y sus intereses a largo plazo con respecto a su uso son una buena opción. coinciden con los objetivos de conservación de la organización. Entonces necesitará un abogado que lo ayude a redactar los términos de la servidumbre a su gusto. Aquí es donde entra en juego la cuestión de los incentivos económicos.
La mayoría de los fideicomisos de tierras solo aceptan servidumbres de conservación donadas, mientras que los PDR están diseñados para comprar servidumbres de conservación. Si se comprará la servidumbre, su valor se calcula como la diferencia entre su valor de mercado sin la servidumbre menos su valor de mercado con la servidumbre, según lo determine un tasador profesional. En otras palabras, si un desarrollador estuviera dispuesto a pagarle $10 millones por su terreno (basado en cuánto dinero ganaría al subdividirlo, construir sobre él y vender las casas), pero solo vale $1 millón como terreno agrícola , el valor de la servidumbre sería de $9 millones. Sin embargo, la compra de servidumbres está abierta a negociación por parte de la entidad compradora, que puede no estar dispuesta a pagar el verdadero valor de mercado a menos que considere que su propiedad tiene un valor de conservación inusualmente alto.
Aún así, siempre hay beneficios fiscales al establecer una servidumbre de conservación. Una de las razones por las que los terratenientes a menudo se ven obligados a vender sus propiedades es por el aumento de los valores de los impuestos en las áreas de rápida urbanización. El impuesto a la propiedad generalmente se basa en el valor de la propiedad, por lo que si el valor de una granja aumenta de $ 1 millón a $ 10 millones como resultado de la presión del desarrollo, los impuestos a la propiedad aumentarán en consecuencia. Sin embargo, una vez que se establece una servidumbre de conservación, el valor de la tierra en este escenario se reduciría a $ 1 millón para fines impositivos. Los terratenientes que terminan donando todo o parte del valor de la servidumbre de conservación pueden cancelar la donación, de acuerdo con las reglas específicas establecidas por el IRS para las servidumbres de conservación, lo que a menudo resulta en ahorros de impuestos significativos.
Nota:Para obtener asesoramiento legal específico, consulte a un abogado.
