¿Cómo están logrando los agricultores los altos precios de la tierra?
En Iowa, los valores y las ventas de las tierras agrícolas disminuyeron ligeramente en enero, pero hubo un repunte en febrero con un mercado caliente. Vimos cómo las ventas de tierras de todo el estado llegaban con cifras fenomenales.
Una venta en el condado de Sioux, Iowa, alcanzó $ 18, 360 por acre, que marca las tierras agrícolas más vendidas en 2018. En el centro de Iowa, vimos que la mayoría de las ventas de buenas tierras cultivables producían más de $ 10, 000 por acre y muchos se acercan a los $ 11, Rango 500. Estos precios consideraron un febrero exitoso para las ventas de tierras agrícolas. En general, las tendencias van en aumento para las explotaciones agrícolas de calidad. Yo siempre digo, "¡Un buen terreno se vende bien!"
Hay más granjas que vienen al mercado en marzo y abril a medida que nos acercamos a la temporada de siembra, y hay un nuevo interés por parte de los compradores inversores y los grupos que están subiendo el precio en las subastas. Los inversores ahora compiten contra el agricultor vecino, que generalmente es el postor indiscutido y luego termina comprando el terreno. El interés en la compra de terrenos de recreo también va en aumento. Recibimos llamadas de inversionistas de otros estados que estaban interesados en ver terrenos recreativos durante su estadía en Iowa para el Iowa Deer Classic.
Inversiones multigeneracionales
Pero la pregunta en la mente de todos parece ser:"¿Cómo pueden los precios de la tierra ser tan altos con los precios de las materias primas tan bajos?" Comprar tierras agrícolas nunca tiene sentido el día que las compras. Poseer tierras es una inversión multigeneracional.
Una granja de 110 acres en el condado de Delaware se subastó en noviembre de 2017 por $ 9, 000 por acre. Según la inmobiliaria, la familia compró 120 acres en 1950 por $ 175 por acre, que incluía una casa y dependencias de la granja. La familia vendió 10 acres, que incluía la finca hace unos 10 años por una cantidad no revelada. Por simplicidad, digamos que se trataba de una granja de 110 acres comprada en 1950 por $ 175 por acre. Durante un período de 67 años, el valor de esta finca aumentó de $ 175 por acre a $ 9, 000 por acre. Esto indica una apreciación compuesta del 6.06% por año. Agregue un 3% para el rendimiento anual y eso equivale a un poco más del 9% por año.
Esto es lo que quieren los compradores de terrenos:una inversión con un bajo riesgo y una buena rentabilidad. El día que esta familia compró esta finca en 1950 pensaron que pagaron demasiado y los vecinos pensaron que nunca lo pagarían. Casi siete décadas después, Esta fue probablemente la mejor inversión que haya hecho esta familia.
Promedio de costo en dólares
Incluso con precios bajos de las materias primas, los precios de las tierras agrícolas se han mantenido constantemente altos, lo que equivale a un buen retorno de la inversión con un umbral de riesgo bajo.
Los agricultores que están comprando tierras a estos altos precios tienen un costo promedio en dólares. Si un agricultor vecino compra una nueva finca de 160 acres por el precio de venta de $ 10, 000 por acre, promediará su nueva compra con 300 acres que le alquila a sus padres a una tasa de $ 200 por acre y los 500 acres que posee. El agricultor paga impuestos sobre la tierra que le debe por alrededor de $ 15 dólares por acre. El nuevo terreno que se compró se financió durante 20 años al 3.75% con $ 100, 000 inicial tiene un pago anual de $ 110, 973.11 o $ 693.58 por acre. Si observa el costo promedio en dólares de los tres tipos de granjas, (propiedad, alquilado, y tierra nueva) el promedio es de $ 186,43 por acre. Entonces, aunque el comprador pagó un precio que tuvo que financiar en casi $ 700 por acre, cuando costamos en dólares el promedio de toda la tierra junta, está pagando menos de $ 200 por acre. El agricultor también tiene la capacidad de hacer funcionar el equipo actual en más acres, lo que reduce el costo por acre de equipo. También significa comprar más insumos, lo que puede reducir el costo colectivo.
No es más fácil ser agricultor ahora que hace años. De hecho, es más arriesgado. Cuando los precios del maíz eran de $ 2 por bushel, los precios de la tierra, equipo, entradas, y todos los demás gastos eran de precio relativo. Dado que los precios de las materias primas se habían disparado a $ 7 y luego volvieron a bajar al rango medio de $ 3, todos los gastos han permanecido iguales, no siguiendo los precios de las materias primas. Ahora se necesita a cualquier granjero, nueva o vieja, millones solo para jugar el juego.
Los agricultores deben recordar que el dinero se gana en los márgenes. Ya sea que tengamos $ 3 o $ 7 de maíz o $ 3, 000 o $ 10, 000 tierras de cultivo, los agricultores deben asegurarse de que están calculando la diferencia entre lo que aportan y lo que obtienen, especialmente al considerar la compra de nuevas tierras agrícolas.
Escrito por David Whitaker, el propietario de la empresa inmobiliaria y de subastas Whitaker Marketing Group. Apodado el "chico de la tierra de Iowa, "Whitaker se especializa en subastas de tierras agrícolas y también granjas con su familia fuera de Ames, Iowa.
