Ruth Rabinowitz recuerda su primera visita a la Feria Estatal de Iowa con su padre y su hermana cuando tenía unos 12 años. Su familia no estaba entre las generaciones de habitantes de Iowa que llegaron allí para aceptar los premios Century Farm. Pero su padre David, compró su primera granja en Iowa hace 41 años y se la pasó a ella cuando murió en 2017.
"No somos realmente nuevos en la escena aquí, "Dice Rabinowitz, que vive en el norte de California.
Tampoco lo es el arrendamiento. Es un hilo dominante que conecta el paisaje, ya que los agricultores jubilados y sus herederos fuera de la finca mantienen vínculos con la tierra, y los productores buscan economías de escala mientras construyen equidad como inquilinos.
Los inversores encuentran cada vez más la propiedad de tierras agrícolas como una estrategia de inversión atractiva. En Iowa, 53% de las tierras agrícolas se alquilan a operadores que no son propietarios, y una encuesta reciente de la Universidad Estatal de Iowa muestra que el 41% de los arrendamientos de renta en efectivo y el 68% de los arrendamientos de participación en cultivos han durado más de una década.
Los volátiles mercados de cereales de esta temporada de cultivo, acuerdos comerciales estancados, Secuelas de las inundaciones y se impidió la siembra. menor demanda de etanol, y la caída de las exportaciones está enturbiando las conversaciones sobre el arrendamiento.
Arrendamientos de alquiler en efectivo, el tipo de arrendamiento más común, por lo general, se establecen demasiado bajas durante un período de aumento de precios y rendimientos más altos, y demasiado alto en tiempos como el de hoy. El USDA estima una pérdida de $ 58 por acre de maíz.
Las estimaciones de costos y márgenes para la soja después del maíz muestran una pérdida de $ 99 por acre, más de $ 2 por bushel.
Como resultado, muchos prestamistas y la mayoría de los administradores agrícolas están aconsejando a los agricultores y propietarios de tierras que renegocien los términos de su arrendamiento.
"No hay muchas ganancias en la agricultura, "Dice Kelvin Leibold, especialista de campo, Extensión y Difusión de la Universidad Estatal de Iowa. "Negociar un pastel cada vez más pequeño es difícil".
Las tarifas de arrendamiento se mantienen estables
Las tendencias subyacentes apoyan el statu quo. "Los valores de la tierra se mantienen, ”Leibold dice.
La Encuesta de Valor de Tierras Agrícolas de Purdue de 2019 muestra que la tierra de calidad promedio disminuyó 0.9% desde junio de 2018 a junio de 2019. El alquiler en efectivo de Indiana por tierras de calidad promedio se suavizó a $ 207 por acre (una disminución de $ 3 por acre).
El valor promedio del estado de Iowa para toda la calidad de la tierra fue de $ 7, 264 por acre el 1 de noviembre, 2018, una disminución de solo $ 62 por acre desde 2017. Renta en efectivo, de media, cayó a $ 219 el acre, una reducción del 1,4%.
Otros factores (incluido un mercado de tierras escaso) y las bajas tasas de interés son favorables. La Reserva Federal recortó las tasas nuevamente el 30 de octubre. Esa es la tercera vez que la Reserva Federal ha recortado las tasas en otros tantos meses.
"Tasas de interés más bajas significan valores de la tierra más altos, ”Leibold dice.
Los arrendamientos de participación en cultivos implican rendimientos de cultivos compartidos y, a menudo, pagos gubernamentales y de seguros de cultivos. y una parte de los gastos de la cosecha. Pero los costos de los insumos no han disminuido mucho, y los aumentos de los impuestos a la propiedad en algunos estados han tenido un gran impacto.
"Escucho este razonamiento de los terratenientes que no bajarán los alquileres, "Dice Allan Vyhnalek, Educador de economía agrícola de Extensión de la Universidad de Nebraska.
Mira las opciones de arrendamiento
Una solución podría ser un cambio a un tipo de arrendamiento diferente. Un arrendamiento en efectivo flexible ofrece mayor riesgo y distribución de recompensas, y reduce la necesidad de negociaciones anuales. Permite un ajuste a la baja durante una economía pobre, pero proporciona una estructura para que los propietarios se beneficien si los precios mejoran.
"Podría haber más arrendamientos flexibles, pero algunos sienten que es complicado y algunos operadores se resisten, "Dice Mark Gannon, Casas en Venta en Gannon, Ames, Iowa.
Los cambios en los programas agrícolas federales también pueden abrir la puerta a conversaciones entre inquilinos y propietarios.
"En virtud de la Ley Agrícola, hay una oportunidad única este otoño para ajustar los rendimientos de PLC, —Dice Gannon. "No ha recibido mucha atención, pero es fundamental mejorarlos. Algunos inquilinos están usando rendimientos obsoletos, lo que reduce su potencial de ingresos si se activan los pagos del gobierno ".
Leibold está de acuerdo. “También les brinda a los propietarios la oportunidad de sentarse y hablar sobre los datos de rendimiento con los inquilinos, " él dice.
¿Qué es tendencia?
Los arrendamientos multianuales ofrecen incentivos para invertir en mejoras a largo plazo de la tierra y mantener la fertilidad del suelo. Rabinowitz tiene un contrato de arrendamiento de dos años en una granja de Iowa. "Me gustaría usarlo en todas nuestras granjas, " ella dice. Ella escribió el mínimo de labranza en el acuerdo y solicitó una subvención de cultivos de cobertura de NRCS con su inquilino. “La finca fue probada en el suelo, y hablamos de potasa cuando firmamos el contrato de arrendamiento, " ella dice.
Rabinowitz programa visitas regulares en persona. "Arrendamientos a más largo plazo, junto con la comunicación regular, construir relaciones, " ella dice.
Con recientes manantiales e inundaciones más húmedas, el drenaje se perfila como un factor significativo. En algunos casos, la tierra ha sido dañada por cortes, escombros, o limo, y depósitos de arena. Los ingresos reducidos y los mayores riesgos de producción pueden afectar el valor de la tierra y las tarifas de alquiler a largo plazo.
"A nivel micro, por barrio, probablemente ha habido un impacto en Nebraska, donde ha habido graves daños a la tierra, ”Dice Vyhnalek. "A gran escala, probablemente ha tenido un impacto mínimo en los arrendamientos ".
En áreas localizadas, Los valores más altos de la tierra y las rentas pueden atribuirse a la demanda de tierras para contratos de abono, Dice Leibold. Extras (azulejo, Remoción de nieve, siega, etc.) realizado por el inquilino también entran en la mezcla.
¿Qué es Outlook?
Como una regla de oro, el alquiler en efectivo suele ser aproximadamente el 3% del valor medio de las tierras de cultivo en todo el estado. Por último, la oferta y la demanda establecen las tarifas.
Sin embargo, las incertidumbres que se avecinan se ciernen sobre el horizonte agrícola. "En algún momento, las tarifas desaparecerán, pero tendremos que comprar nuestro camino de regreso al mercado de la misma manera que siempre lo hacemos, con precios más bajos, ”Leibold dice.
Aunque el 1 de septiembre es la fecha límite para la rescisión, los agricultores y propietarios de tierras pueden acordar ajustar los arrendamientos antes del 1 de marzo (los contratos de agricultura personalizada no tienen una fecha límite del 1 de septiembre).
“Algunos aceptarán suspender los términos hasta que vean más certeza en los rendimientos y precios de las cosechas de 2019, ”Leibold dice.
Estrategias de negociación
Recopilación de información:balances actualizados, datos de rendimiento, y planes de marketing:es clave para prepararse para las negociaciones de alquiler, pero la psicología humana entra en todas las negociaciones.
“La gente es reacia al riesgo cuando las ganancias son posibles y reacia a las pérdidas cuando las pérdidas son posibles, "Dice Ryan Drollette, especialista de campo en gestión agrícola, Universidad del Estado de Iowa.
“Los terratenientes son reacios a reducir los alquileres, porque ven el alquiler actual como una dotación, " él dice. "Aunque las tarifas de alquiler están cayendo, los terratenientes no creen que sea justo bajar sus rentas. Su punto de referencia es el alquiler existente, no el alquiler actual ".
Una estrategia de negociación es alejarse de la posición de ancla del terrateniente y replantear la situación. "Intente introducir otros puntos de referencia que creen valor, como términos de contrato, momento de los pagos, reparación de carreteras, gestión de cercas, o derechos de caza, " él dice.
"Sugerir un contrato de arrendamiento a tasa variable puede ofrecer alguna esperanza de no perder ya que en buenos años, los terratenientes ven recompensas; en los malos años, los agricultores están protegidos ".
Otros puntos a tener en cuenta:
• Los pequeños acuerdos crean una buena relación.
• Utilice declaraciones "yo"; limitar el uso de "usted".
• Si la conversación se calienta, reafirma que estás escuchando.
