Los precios de los granos en auge como los que han experimentado los agricultores en 2021 significan una cosa:los precios pagados por las tierras de cultivo y las rentas en efectivo seguramente aumentarán a tiempo para la temporada de cosecha de 2022.
Igual de cierto, sin embargo, es que los precios de los cereales eventualmente bajarán. Los agricultores que obtuvieron altas rentas en efectivo durante los tiempos de auge pueden verse atrapados con arrendamientos no rentables cuando el mercado cae. Es una de las trampas de los acuerdos de alquiler en efectivo, dice Mykel Taylor, el Erudito Eminente Dotado de Alfa en Economía Agrícola en la Universidad de Auburn.
"Es difícil establecer un alquiler en efectivo fijo justo cuando las cosas cambian de un año a otro, ”Explica Taylor.
Por esta razón, un arrendamiento en efectivo flexible (FCL) puede ser la solución para algunos agricultores y propietarios de tierras.
La FCL garantiza un precio mínimo que el inquilino y el arrendador acuerdan. Por lo general, es menor que la tasa de alquiler en efectivo vigente; sin embargo, los propietarios pueden obtener una bonificación basada en el rendimiento, precios de los cereales, o ingresos brutos. “Para los terratenientes, eso es atractivo porque no se están perdiendo buenos años, ”Dice Taylor.
Si bien los FCL se pueden adaptar a cada granja, en la mayoría de los escenarios, el inquilino y el propietario están de acuerdo en uno de dos escenarios comunes:
• Participación en los ingresos netos. El propietario recibirá una renta equivalente a una parte acordada de los ingresos netos de la cosecha. determinado multiplicando el rendimiento cosechado por el precio de mercado (normalmente el precio de cosecha). Típicamente, la renta equivaldrá entre el 25% y el 40% del valor neto de la cosecha o los ingresos netos de la cosecha.
• Renta base más bonificación. Las partes acuerdan una renta base, típicamente más bajo que un alquiler en efectivo fijo típico por la misma tierra.
El propietario recibe una parte de los ingresos netos si supera un determinado valor base. Ambas partes deben acordar cómo calcular los ingresos netos.
¿Cuál es la soporte? Idealmente, un contrato de arrendamiento agrícola debe ser justo para ambas partes. "Todos quieren encontrar ese término medio, pero es difícil, ”Dice Taylor. Un FCL puede proporcionar ese término medio. Sin embargo, solo alrededor del 5% al 6% de todos los arrendamientos en el Corn Belt son FCL, según la Tenencia, Propiedad, y Transición de la Encuesta de Tierras Agrícolas por el Servicio Nacional de Estadísticas Agrícolas del USDA.
"La razón por la que no vemos más de ellos es porque pueden ser un poco complejos de entender, ”Dice Taylor. "Supongamos que establece una tarifa base, pero el componente de la fórmula, que es donde entra la flexibilidad, puede ser complicado ".
En la mayoría de los casos, los agricultores pagarán una parte fija de la renta en efectivo el 1 de marzo, y la segunda parte, la flexión, después de la cosecha en el otoño.
Las partes pueden basar la parte flexible del arrendamiento en el rendimiento o en los ingresos netos; Taylor prefiere lo último. Sin embargo, eso requiere la voluntad del agricultor de proporcionar información sobre el costo de producción y cómo se obtuvo esa información.
"Si haces los cálculos y simplemente le dices a un terrateniente, aquí está su alquiler base y su bono de $ 25 por acre, pero no les diga cómo llegó al bono de $ 25, ellos pueden decir, "Gracias". O pueden pensar, '¿Lo que da? Pensé que sería más ’”, Explica Taylor.
¿Qué hay de las bonificaciones informales? Si el objetivo de un arrendamiento en efectivo flexible es proporcionar una compensación justa a los propietarios, ¿Por qué no ofrecer un bono de fin de año en años muy buenos?
Taylor lo desaconseja. ¿Recuerda la escena de las vacaciones navideñas de National Lampoon en la que Clark Griswold obtiene una suscripción al Club Jelly of the Month en lugar del bono en efectivo que esperaba y que ya había gastado? Un bono informal es así.
Si le da a su arrendador $ 10 a $ 15 adicionales por acre en un buen año, el arrendador lo agradecerá. Sin embargo, si los precios son bajos el próximo año o el clima es malo y no hay bonificación, el propietario probablemente se sentirá decepcionado. "Eso puede volver a morderte, " ella dice.
"Si tienes una buena comunicación, puedes trabajar a través de eso, " ella agrega.
"Pero no todos los propietarios e inquilinos tienen una buena comunicación".
Tres claves para un arrendamiento en efectivo flexible
Un arrendamiento en efectivo flexible (FCL) puede brindar a los agricultores y propietarios de tierras más certeza en años volátiles, dice Mykel Taylor, Erudito Eminente Dotado de Alfa en la Universidad de Auburn. Para que funcione de manera eficaz, sin embargo, requiere disciplina de gestión en tres áreas.
Transparencia.
Las operaciones que tienen éxito con los FCL realizan un seguimiento de cerca de los costos de los insumos y están dispuestos a compartirlos con el propietario.
Comunicación.
Cuando Taylor era economista agrícola de Extensión en la Universidad Estatal de Kansas, un joven granjero y su casero se acercaron a ella después de una reunión. Habían establecido un contrato de arrendamiento en efectivo flexible, mediante el cual el joven agricultor pagaba una renta básica en efectivo y una bonificación que dependía de si la tierra obtenía ganancias ese año. “El agricultor estaba pagando mucho más que el valor de mercado, y era insostenible, ”Dice Taylor. "Pero pudieron reconciliar la situación porque estaban dispuestos a comunicarse entre sí".
Documentación.
Los detalles de la FCL siempre deben escribirse y revisarse cada año. Esto incluye los términos de pago (en qué época del año se le paga al arrendador), cómo se determina el rendimiento (billetes de peso, combinar monitores de rendimiento, capacidad de almacenamiento del contenedor de granos), además de cómo el seguro de cosechas y los pagos del gobierno influyen en la fórmula. Para obtener una hoja de trabajo interactiva sobre arrendamientos en efectivo flexibles, Visite el sitio web Ag Decision Maker de la Universidad Estatal de Iowa en extension.iastate.edu/agdm/wdleasing.html.
