La demanda mantiene estables las rentas en efectivo
Los precios relativamente bajos de los cereales y la soja y la reducción de la rentabilidad agrícola han hecho poco para reducir la demanda de tierras de cultivo. lo que significa que los precios de alquiler en efectivo se mantendrán estables en los próximos 12 meses.
El precio promedio de alquiler de las tierras de cultivo en los EE. UU. El año pasado fue de $ 136 por acre, según el USDA. Iowa e Illinois, los mayores productores de maíz y soja, eran los principales estados de Corn Belt a $ 231 y $ 218 por acre, respectivamente.
Precios de cultivos, mientras tanto, se han mantenido firmes. El precio promedio en 2016-2017 fue de $ 3.36 por bushel, dice el gobierno. Los futuros de este año que se pronostican de $ 3.25 a $ 3.55 por bushel se espera que promedien de $ 3.40 a $ 4.40 el próximo año, según datos del USDA.
Ingresos agrícolas, sin embargo, se espera que disminuya en 2018. Los ingresos agrícolas brutos en efectivo están fijados en $ 404 mil millones, 2% menos que el año pasado. Se prevé que los ingresos agrícolas netos disminuyan un 8% en 2018 a $ 59.5 mil millones, dice el USDA.
Ya sea por optimismo sobre los precios de los cultivos, el deseo de comprar tierras que colindan con los campos que ya poseen, o simplemente fe en sus habilidades, los agricultores se están apoderando de la tierra tan pronto como esté disponible, y eso es lo que sustenta las tarifas de alquiler.
"Los alquileres en efectivo siguen siendo bastante competitivos, "Dice Jason Britt, presidente de Central States Commodities, una correduría en Kansas City, Misuri, cuyas granjas familiares aterrizan en el norte de Missouri. “Se ajustaron al alza después de 2012 porque los precios de las materias primas eran altos. Hemos visto algunos ajustes a la baja pero parece que es lo suficientemente competitivo como para mantener la oferta ".
Michael Langemeier, economista agrícola de la Universidad Purdue en West Lafayette, Indiana, dice que las rentas en efectivo probablemente se mantendrán estables este año, pero señala que los agricultores deberían estar más cerca del punto de equilibrio que en los últimos cuatro años.
Si bien algunos inquilinos pueden sentirse presionados por los propietarios que no modifican los alquileres o los aumentan ligeramente, los datos muestran que los propietarios pueden estar justificados para no reducir lo que cobran.
“Los valores de las tierras agrícolas para el Séptimo Distrito de la Reserva Federal mostraron signos de estabilización en el primer trimestre de 2018, dado que los valores de las tierras agrícolas se mantuvieron sin cambios desde hace un año, ”Según un informe del economista empresarial senior del Banco de la Reserva Federal de Chicago, David Oppedahl.
Los valores de las tierras agrícolas de calidad en el primer trimestre aumentaron un 1% con respecto al cuarto trimestre de 2017, el informe decía, citando las respuestas de la encuesta de 181 banqueros agrícolas en el séptimo distrito, que incluye Iowa y partes de Illinois, Wisconsin, Indiana, y Michigan, un área que representa el 40% del maíz, haba de soja, y producción porcina en los EE. UU.
Adam Thien, vicepresidente de Thien Farm Management en Council Bluffs, Iowa, dice que espera que las rentas en efectivo se mantengan estables o ligeramente más altas en los próximos 12 meses. Los propietarios de tierras en su área son, en general, exigiendo rentas más altas para maximizar sus ganancias, pero algunos inquilinos están retrocediendo, Al menos un poco, él dice.
espacio para dar la vuelta
Para negociar eficazmente sus tarifas, los productores deberían poder mostrar sus costes de equilibrio.
“Animo a los inquilinos a que traigan un presupuesto para su finca para mostrar no solo a mí mismo, sino también al propietario, cómo justifican las tarifas de alquiler para que puedan seguir siendo rentables, " él dice. “Hay algunas tarifas de alquiler altas que pagan los inquilinos. No conozco su justificación para pagar $ 20 o $ 30 o $ 40 por acre más que otros inquilinos (en tierras de alta calidad) en el área ".
Los agricultores que tienden a tierras de calidad que producen constantemente altos rendimientos no están dispuestos a alejarse sabiendo que podrían ser rentables incluso en tiempos difíciles. Quieren mantener el control de las tierras de cultivo de alta producción porque si lo abandonan, no saben si volverá a estar disponible, Dice Thien.
Es ese tipo de demanda la que mantiene los precios de la tierra y las rentas en efectivo sustentadas.
"Los inquilinos que han estado dispuestos a marcharse suelen estar en las granjas de menor producción o menos consistentes, " él dice. “Ahí es donde vemos a los inquilinos decir que están dispuestos a marcharse. Las granjas de mayor producción están generando tarifas de alquiler más altas ".
Randy Hertz de Hertz Land Management en Nevada, Iowa, dice que los precios de la tierra y las rentas en efectivo aumentaron durante 15 años hasta hace poco, y se han estabilizado desde entonces. Era más fácil y beneficioso para los inquilinos firmar contratos de arrendamiento de tres a cinco años porque podían fijar un precio.
Los datos del USDA respaldan su afirmación. El valor promedio de un acre de tierra de cultivo en los EE. UU. En 2003 fue de $ 1, 660, según el Servicio Nacional de Estadísticas Agropecuarias. Para 2008, el valor había subido a $ 2, 760 un acre; en 2014, fue hasta $ 4, 100. Desde entonces, los valores se han mantenido estables. El año pasado, promediaron $ 4, 090 por acre, según datos del gobierno.
Debido a que los precios se han estancado, Beneficia a muchos inquilinos negociar tarifas anualmente, Dice Hertz.
"Cuando estábamos aumentando cada año, que estaba a favor del inquilino (para firmar un contrato de arrendamiento a más largo plazo). Ahora que las rentas podrían ir al revés, ¿Es eso lo más inteligente que se puede hacer? " él pide. “Es necesario negociar ese alquiler todos los años porque todo cambia:los rendimientos cambian y los costos de los insumos cambian y los costos de las semillas cambian. Muchos dicen que harán un contrato de arrendamiento flexible pero muchos arrendamientos flexibles tienen una base bastante alta y no son muy flexibles ".
La clave para negociar un precio de alquiler justo es saber exactamente dónde se encuentra el punto de equilibrio, Dice Hertz.
"Realmente necesitas ejecutar los números y asegurarte de acertar, " él dice. "La agricultura es una comunidad y se basa en la confianza, y la mayoría de los propietarios de granjas realmente confían en sus agricultores ".
Sigue el dinero
Si bien los precios de los productos básicos y la demanda de tierras son los principales factores que determinan las tasas de alquiler de las tierras de cultivo, otro factor pronto puede asomar su fea cabeza:las tasas de interés.
La Reserva Federal de EE. UU. Ha aumentado su tasa de fondos federales seis veces desde diciembre de 2016. La tasa afecta los términos de más de 60 meses, incluidos los préstamos para terrenos y equipos. El aumento de las tasas puede frenar la demanda a medida que el costo de pedir prestado sea mayor de lo que los posibles compradores están dispuestos a soportar.
Las tasas hipotecarias fijas promedio a 30 años a nivel nacional se acercan poco a poco al 5%. Si bien es un dinero relativamente barato, está muy por encima de las tasas de los últimos años.
"Lo que mantiene unidos los precios de la tierra en este momento son las tasas de interés baratas, ", Dice Britt de los estados centrales. "Si las tasas de interés comienzan a subir, que ralentizará la actividad de los agricultores más rápido que los bajos precios de las materias primas. Hay voluntad ahí pero si las tasas de interés comienzan a subir, eso ralentizará a todo el mundo. Realmente te hace reconsiderarlo ".
A veces no parece tener sentido conquistar más tierra, independientemente de dónde crea que irán los precios. Eso todavía no impide que algunos productores alquilen o compren más. Britt dice que ha visto a otros agricultores quebraron por tener demasiada confianza y pagar demasiado.
“Los productores creen que lo van a romper. Vendrán y pagarán $ 20 o $ 30 por acre más de lo que paga otro agricultor, pero si tienen un (mal) año, se quedan fuera del negocio bastante rápido, " él dice.
Todavía, los agricultores son un grupo optimista. Tienen que serlo para seguir haciendo lo que hacen año tras año. Algunos años dan frutos mientras que otros son un fracaso, pero la mayoría de los productores tienden a considerar la agricultura a largo plazo.
